節税対策

ご質問ありがとうございます。
埼玉県のブレイン・トータル・プランナーの舘野です。
確かに、不動産賃貸業は、賃貸に供する物件を長期間にわたり減価償却費として計上できますから、現金の支出が伴わない経費として有用です。つまり、減価償却費は、物件の取得費を分割で計上することですから、経年劣化分を除けば残資産の確保と内部収益を得る事が可能です。しかし、不動産賃貸業は長期的な事業であるため、空室による収入減少と修繕費、20年ごとの大規模修繕、固定資産税負担、借入金利の上昇等の経費増を考慮し、長期に計画しておかねばなりません。
単純に、減価償却費からの賃貸不動産事業の赤字であれば、キャッシュアウトが伴いませんから、給与所得との損益通算によって節税効果は高まります。しかし、キャッシュアウトが伴うマイナスは、給与所得にマイナスの影響を伴いますから、事業が不振となった場合には問題が大きくなりますので注意が必要です。
特に、アパートメーカーによるリースバック方式は、賃料の保証がある代わりに、本来の家賃収入よりも少なく、且つ建設費は割高となっています。また、RCと木造を比較した場合には、減価償却期間が大幅に違い、メンテナンス周期も木造の場合には短くなります。つまり、投資という概念から考えた場には、資金計画を作る時にファイナンスに基づく、投資判断をNPV等によって明確に判断指標としておくことが大切です。従いまして、不動産投資の有用性は、事業化のスタート段階で市場におけるマーケティングから適切に判断する事が、節税効果よりもはるかに重要だと考えられます。サラリーマンへの不動産投資会社のセールストークとして使われている「節税効果」につきましては、一時期のものであり、あくまでも事業継続を柱にした不動産投資を進めることが大切です。