住宅ローンの組み方

こんにちは、婚活FP山本です。ご質問の前に、住居以外の将来的に必要なお金についてお伝えします。まずお子様の教育費ですが、これは特に最後の大学費用がポイントで、4年総額の平均で700万円ほど必要です。二人分1400万円を2人の平均として16年で準備するとすれば一年あたり約88万円、月々7万円少々の準備が必要になります。また先般、老後資金2000万円問題が話題になりましたが、一般的には倍の4000万円程度が必要です。これを60歳までの20年で準備するなら一年あたり200万円、月々17万円ほど貯金が必要になります。約20年後までに、合計5400万円を準備するのに月々24万円ほどがローン返済以外に必要…と考えると簡単かもしれません。まずこのあたりは押さえておきましょう。
そのうえで、ご質問についてお伝えします。まず繰り上げ返済（頭金）か資産運用かの点ですが、理屈だけなら住宅ローン金利は0.5～1％、資産運用なら（ものにもよりますが）5％程度は見込めるので、資産運用のほうが有利です。ちなみに20年後までに5400万円を準備する場合、貯金なら月々24万円程度が必要ですが、5％の複利運用なら月々約14万円で足ります。むしろ、資産運用でないとかなり厳しいですが、それでも月々約14万円＋返済も十分大変なので注意が必要です。また変動か固定かですが、おっしゃるように変動＋繰り上げ返済が一番無難といえます。そして運用益を超えるような金利になったら繰り上げ返済するのがおすすめです。ただし、大学までに運用金を取り崩すことがあっては困りますし、金銭面以外の住宅購入のデメリットも大切といえます。単純な損得より総合的に考える必要がありますから、しっかり全体を考えましょう。
ご質問について、少し補足させて頂きます。大学費用はともかく老後資金は、少なくとも全額が60歳時点で要るわけではありません。14万円の内訳は、ざっくり4万円が大学費用、10万円が老後資金であり、老後資金を70歳まで運用する場合は月5万円程度で4000万円を準備できます。運用期間を長くするほど月々の投資金を減らせますが、それだけ長く働く必要がでてくるため、目先でもパートに出たり副業をしたりして、投資金を増やす努力が大切です。いずれにしても住宅ローンそのものは変動で組みつつ、なるべくお金は資産運用に回すという方向性が無難といえます。ただ、それでも運用資金の準備も相応に大変ですし、特に教育費など他の支出も絡む点には注意が必要です。60歳以降の生活や収入源も考えておきたいところといえます。ぜひ総合的に考え、ゆとりある明るい未来を描きましょう。