teicoさん
40代/男性
解決済み
現在41歳、3年前に住宅ローンを組んで建売住宅を購入しました。10年固定金利で借りているため、金利が変わるタイミングで金融機関の変更を検討しています。金利の低さ以外に、保証料等乗り換えコストがいくらくらいかかるのか知りたいです。借入金3600万で35年ローンです。そのまま返していくと75歳を過ぎてしまいます。現在子供もいて、余裕資金がなかなか出てこない状況です。普段の生活をまわしながら教育費やリフォーム費用など、将来にかかってくるであろうお金の準備まで手が回らないのが実情です。妻は専業主婦ですが、体調の関係で外で働くことは難しく、在宅でできる仕事を探しています。これからでもやった方がいいことなどあれば教えていただきたいです。通信費や光熱費の見直しは適宜やっています。スマートフォンはサブブランド、電機は新電力切り替え済みです。
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住まい選び・マイホーム・住宅ローン
全国
ご質問の件について、住宅ローンの借り換えをするのであれば、まずもって、「その借り換えを行うことで効果が確実に見込まれるのかどうか」を確認しておかなければなりません。
なぜならば、住宅ローンの借り換えを行った結果、既存の住宅ローンよりも多くのお金を負担することになっては本末転倒だからです。
この時、質問者様が質問されておりますように、借り換えする際にかかる「保証料」や「事務手数料」をはじめとした住宅ローンの借り換え費用を加味しなければなりません。
ちなみに、住宅ローンの借り換えにかかる各種費用は、それぞれの金融機関によって異なるため、借り換えを検討している金融機関の「住宅ローン説明書」などを基に確認されることで足ります。
なお、住宅ローン説明書を見ても意味がわからないのであれば、ＦＰなどの専門家を通じて住宅ローンの借り換え効果の有無と合わせて、各種コストがどのくらいかかるのか説明を受けた方が望ましいでしょう。
また、住宅ローンの借り換え手続きを行うということは、いわば、住宅ローンの審査を再度受けることにもなるわけでありますから、少なくとも安定した収入状況の確保・健康状態の維持・各種返済や支払いの滞りがないことなど、事前準備と対策は必須になります。
最後に、質問全体を見ますと、今のままでは老後生活をしながら住宅ローンの返済に負われることになっているようですので、住宅ローンの借り換え対策と同時に老後生活に支障がないような返済計画も合わせてＦＰに検討いただくのが、質問者様世帯にとって望ましいと言えそうです。
住まい選び・マイホーム・住宅ローン
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まず、借り換え効果のある人の目安は「金利差1.0％以上」「ローン残高1000万円以上」「残存返済期間10年以上」で、この３つに当てはまる人は借り換えをする価値があるでしょう。なお、おっしゃる通り、住宅ローンを借り換える際は、諸費用がかります。元本や金融機関などによって違ってきますが、おおよそ新しく借り入れるローン元本の3～4％となるでしょう。
なお、利息が減る額が諸費用を上回らないと節約にならないので、諸費用を負担しても借り換えの効果があるか、しっかり確認するようにしましょう。可能ならば、銀行のホームページなどで試算できるので試してみましょう。
それでは、具体的に、住宅ローンの借り換え効果についてみていきましょう。（例1）の、金利2.0％→金利1.0％に借り換え（金利差1％）場合は、約497万円の軽減（諸費用込み）、（例2）の、 金利1.5％→金利1.0％に借り換え（金利差0.5％）の場合は、約185万円の軽減（諸費用込み）となります。
（例1）借入額3600万円、返済期間35年、借入れから4年経過（借り入れ残高3300万円、31年返済）、金利2.0％→金利1.0％に借り換え（金利差1％）
・元々のローン 月額119,254円（年額約143万円）
→
・1％低いローンに借り換え 月額103,205円（年額約124万円）
⇒
・毎月16,049円軽減。計597万円（≒月16,049円×12ヶ月×31年）軽減、だだし、諸費用（＊）が約100万円のため、実質軽減額は約497万円（≒597万円－100万円）となります。
（＊）諸費用＜某大手銀行の場合＞
・銀行手数料（消費税込）：726,000円
・ローン契約書の印紙税：20,000円
・抵当権抹消費用：20,000円
・抵当権設定にかかわる登録免許税：132,000円
・司法書士報酬：100,000円
・合計：998,000円
（例2）借入額3600万円、返済期間35年、借入れから4年経過（借り入れ残高3280万円、31年返済）金利1.5％→金利1.0％に借り換え（金利差0.5％）
・元々のローン 月額110,226円（年額約132万円）
→
・0.5％低いローンに借り換え 月額102,580円（年額約123万円）
⇒
・毎月7,646円軽減。計284万円（≒月7,646円×12ヶ月×31年）軽減、だだし、諸費用（＊）が約99万円のため、実質軽減額は約185万円（≒284万円－99万円）となります。
（＊）諸費用＜某大手銀行の場合＞
・銀行手数料（消費税込）：721,600円
・ローン契約書の印紙税：20,000円
・抵当権抹消費用：20,000円
・抵当権設定にかかわる登録免許税：131,200円
・司法書士報酬：100,000円
・合計：992,800円
なお、「毎月の返済額は減らなくていい」という場合は、借り換えの際に返済期間を短めにするのがおすめです。ちなみに、（例1）で金利１％のローンに借り換えた場合で、月額116,262円（月2992円しか軽減できない）とすると、返済期間を４年短くする（31年→27年）ことができ、トータル約570万円（諸費用込み）を軽減することができます。
なお、住宅ローン、通信費などの主な支出の見直しは行っているということですが、「保険見直し」「自動車の見直し（保有している場合）」も再度確認してみましょう。
私は都内に住む20代の子持ちの専業主婦です。この度、30代の夫が転職活動をする上で年収600万円を条件としています。夫は600万円あれば、豊かではないだろうけれども都内に何とか住み続ける事が出来ると言っているのですが、私は出来ればマイホームが欲しいと考えています。そのため、子育てが落ち着いたら私もパートとして世帯収入を増やしたいと考えているのですが具体的に年収をどの程度まで上げれば都内にマイホームを持つ事が出来るのでしょうか。子供の住環境はあまり変えたくないので都内に住み続けたいと思っています。また、現在は子供は1人なのですが将来的にはもう1人欲しいと考えているため、4人家族で都内にマイホームを購入する事を前提で具体的な年収金額を教えて欲しいです。
tomikas2s2s2さん
30代前半／女性
解決済み
1名が回答
主人が定年時(60歳)に住宅ローンの残債が2500万円ほどあります。定年後の再雇用もしてもらえないようなので、今後の返済は困難を極めるのではないかと思っています。最近、リースバックという自宅を売却してそれを借りて住むというシステムがあるというのを知りました。それはローンの残債があっても可能なのかどうかが知りたいです。現在、ボーナス返済時の金額が重いので、毎月支払う額くらいで借りることができるなら、自宅が老後の資産とならなくても、死ぬまで借りて住むというのもありかと思っています。子どもは3人おりますが、それぞれ独立して地元に戻って来る可能性はなく、子どもたちに借金を残したくありません。また生活面でも頼るつもりもありません。
rosmarinus1024さん
50代前半／女性
解決済み
1名が回答
現在実家住まいのシングル女性です。実家は大人数が暮らすことに対応した部屋数の多い一戸建てです。現在は両親と３人暮らしで空き部屋があってゆったりしすぎるくらい広々と暮らしておりますが、これから先この家を管理していくことを考えると心配になります。固定資産税のこと、メンテナンスのこと、リフォームのこと、心配事は尽きません。後々一人になった場合、この家は広すぎるので売却することになると思いますが、その時に払う税金や次に購入する／借りる家についてどのように考えていけばよいでしょうか。高齢になってから賃貸契約をすることは可能ですか。また購入するのと賃貸を借りるのと、高齢者に優しいのはどちらでしょうか。金額的なこと、その後の生活、人の手を借りる生活になったときの安心など、多角的にアドバイスいただけると安心できます。年金で生活していけるかという根本的な不安がある中、快適な家を手放しても生活が苦しくなるのかと思うと、なかなか老後を楽しみにすることはできませんね。みなさんはどのように計画立てておられるのでしょうか。ぜひお話をお伺いさせてください。
necokobeさん
50代前半／女性
解決済み
1名が回答
結婚してもうすぐ4年になる29歳女性です。結婚前から、主人と将来的にはマイホームが欲しいねと言っており、住宅展示会に行ったり、設計も考えて、見積書まで作成いただいたくらいマイホーム購入に向けて活動しておりました。当初は30歳前後で購入する予定でしたが、予定よりも貯金が無く、まだ購入ができそうにない状態です。現在、アパートに暮らしており、毎月約7万5千円、住宅費としてかかっています。アパートは何年支払ったとしても資産になる訳ではないので、アパート暮らしは早く終わらせたいとは思うのですが、マイホームを買うとなるとローンを返済するという大きな負担がかかりますので、とても慎重になっています。そこで、例えば、4000千万円のマイホーム建てるとなった時にだいたいどれぐらいの貯金があれば購入を検討してもいいか教えてほしいです。ちなみに、子供はまだおりませんが、33歳までには第一子を、35歳ぐらいに第二子を出産ができればなと考えております。
Mikikichiさん
30代前半／女性
解決済み
1名が回答
30代の専業主婦です。家族構成は会社員の夫と、小学一年生の子どもがひとりです。夫の年収は1000万円ほどで、現在貯金が2000万と少しあります。悩みは家についてです。現在は賃貸で生活（家賃は月に9万です）していますが、夫と、「子どもが中学へ入学する前までに、家かマンションを購入したいね」と話しています。夫は「お金がたまったら一括で買おう」と言っていますが、自分で調べてみたところ、一括で購入するメリットよりもデメリットの方が大きい気がして、私は躊躇しています。貯金がほぼゼロ円になるのは怖いです。子どもは中学校までは公立に行かせるつもりなので、あまりお金はかからないとは思うのですが、何があるかわかりません。家を一括で買うとして、家の購入資金のほかに、いくら貯金があれば一括で買っても問題なさそうですか？家を一括で買うデメリットとあわせて、教えていただけると嬉しいです。
ogawa_ioさん
30代後半／女性
解決済み
1名が回答
