投資用の高層マンションの家賃の相場や今後について

みるくぷりんさん、はじめまして。
ご相談内容、拝読させていただきました。

賃貸用でお持ちのタワーマンションのお部屋の
今後に関して、ご不安なお気持ちをお持ちになられて
いらっしゃるのかとお見受けいたしました。

立地に関しては、賃貸需要もあると思いますし、
まだ新しいお部屋ではないかと思いますので、
悪くないとは思います。

不動産投資、大家業という意味では、借りて下さる方が
あってこそですので、何よりも「立地」という点、
仕事や生活面での利便性のる場所、という点に勝るものは
ないので、その点は、大切にされて下さい。

今後、長い目で見るという点を考えると、みるくぷりんさんも
おっしゃっているように、タワーマンションには、デメリットも
出てくるのではないか、と私も感じています。

その内容としては、保有して維持していくのに、費用が他のマンション
よりもかかる可能性が高い、という点です。

築年数が新しいうちは良いですが、おおよそ12～15年周期で行っていく
必要のある、大規模修繕工事などの際にも、10階建てくらいのマンション
などと比べると費用も多くかかりますし、それに伴って、所有者の
支出になる、修繕積立金も、築年数を経過するごとに上がっていく可能性が
あります。

部屋の中の設備に関しても、タワーマンションの独自の設備である部屋も
あり、交換などに関しても、ご自身で電気屋さんでエアコンを買って取り換える
ようなこそもしにくい、ことなども、懸念点として考えられるかもしれません。

入ってくる賃料収入で、今後の管理費・修繕積立金やローンの返済（融資を
受けていらっしゃれば）、固定資産税などの、固定費用をまかなっても、
充分にプラスになるようだと感じられるのであれば、売却なさらずに
継続して保有されることもありかとは思いますが、もし収支が長い目で見て
悪化していく可能性がある、賃料が下がる可能性があるというご心配、
ご不安があるようであれば、手放すという選択肢もありかと感じます。

もし、別の不動産への投資を検討されたいということであれば、私見には
なりますが、タワーマンションではなく、低層のマンション（高くても12～13階
くらいまでのマンション）で、総戸数も40～100戸くらいの規模のマンションの
お部屋を選ばれると、長い目で見た費用も、タワーマンションよりは抑えられて
安心感が増すのではないか、と感じます。タワーマンションよりも、
賃料収入という面では落ちるかもしれませんが、築年数が経過しても、賃料の
下がり幅は小さく、安定した賃貸経営ができるのではないか、と私見としては
感じます。

以上、少しでもご参考になれば幸いです。

みるくぷりん様

ご質問ありがとうございます。FPオフィス　ピーエス・アセットの古戸と申します。
　
勝鬨のマンションは一気に数が増えた印象がありますし、インバウンド需要が旺盛だったような記憶があります。そういう意味ではご心配もごもっともだと思います。
　
タワマンの弱点が露呈することが多々ありましたが、タワマンにはタワマンの魅力があることも確かです。
　
勝鬨周辺の需給は調べてみないとわかりませんが、築年が増えていきますし、オリンピック終了後にはマンションが大量に供給されていきますので、家賃の下落は十分に考えられるかと思います。
　
投資当初のシミュレーションがどうなのかにもよりますが、すでに収支がぎりぎりであるなら売却をした方がいいかもしれません。
　
売却ですが、益がでることはないかもしれませんが、もし出るようであれば所有の期間によって税率が違いますのでお気をつけください。
　
「売却をせず入ってきた家賃収入を別の不動産投資に」とありますが、不動産投資でないといけないのでしょうか？私は不動産投資をおすすめしている立場ですが、資産が不動産に偏るのは分散の意味からもおすすめできません。
　
いづれにしてもリスク耐性がわかりませんので、的確なアドバイスはできませんが、ご希望があればご連絡ください。
　
ご参考になれば幸いです。